Czy można ustanowić hipotekę na udziale w nieruchomości wspólnej związanym z własnością nieruchomości lokalowej?

Zgodnie z art. 65 ust. 3 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, hipoteką można obciążyć część ułamkową nieruchomości, jeśli stanowi udział współwłaściciela lub udział przysługujący współuprawnionemu we wspólności prawa użytkowania wieczystego lub w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Zgodnie z Ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właścicielowi wyodrębnionego lokalu (nieruchomości lokalowej) przysługuje udział w części ułamkowej nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.

Nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek. Własność nieruchomości wspólnej jest prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna. Prawem głównym jest w tym wypadku własność lokalu, a prawem podrzędnym - udział w nieruchomości wspólnej, który stanowi w tych okolicznościach część składową prawa własności lokalu. Jako część składowa nieruchomości, udział ten nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, co wynika wprost z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, a więc również nie może być przedmiotem obciążenia hipoteką, która zgodnie z art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego znajduje się w zamkniętym katalogu ograniczonych praw rzeczowych.

Hipoteka ustanowiona na prawie własności lokalu, która będzie wpisana w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości lokalowej, obejmie swoim zakresem również udział w gruncie związanym z lokalem, jako że udział we wspólnej nieruchomości jest związany z nieruchomością lokalową w taki sposób, że stanowi część składową tej nieruchomości, a zgodnie z art. 84 i 85 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka na nieruchomości obciąża również jej przynależności i części składowe.

Nie ma natomiast prawnie skutecznej możliwości obciążenia hipoteką samego udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z własnością lokalu, z uwagi na służebną funkcję tego udziału wobec prawa głównego, jakim jest własność lokalu. Udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością nieruchomości lokalowej stanowi część składową tej nieruchomości i nie może być samodzielnym przedmiotem ograniczonego prawa rzeczowego. Nie jest zatem możliwy wpis hipoteki w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, w której udział jest związany z własnością lokalu.